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杨晓磊:未来5年,投资A股还是三四线房地产?

2016-09-30 那角落 >>赢家说投资

导 语当前,全国楼市陷入疯狂,楼市热潮已经蔓延至弱二线甚至三四线城市。而A股却鲜有人问津。相比A股,三四线城市的房地产是否更具有投资价值。其实,恰恰相反,基于中小城市房地产市场极弱的流动性,A股具有高流动性,未来5年投资A股的收益可能显著优于三四线城市房地产。本周晓磊拜访了京津冀地区某省会城市。同样是这座城市,1年半以前的大类资产报告会,朋友还提醒我说:“我知道你很擅长房地产分析,但在这里不用讲,这里的房价已经好多年没涨过了。”而时至今日,讲到A股,投资者往往意兴阑珊,而说到房地产投资前景时却是两眼放光,仿佛找到了永远挖不完的金矿。股票和房地产有类似之处房地产价格的涨跌是人口现象和货币现象共同作用所致。单纯从投资(或投机)角度来看,股票和房地产有类似之处。首先,持有股票,上市公司每年创造的净利润可视为一种潜在现金净流入(假设100%利润用于分红),而持有房地产并将其出租会带来租金的现金流入。其次,股价和房价的上涨都有赖于投资者的预期,若持有股票的投资者认为该上市公司未来几年净利润会出现快速增长,则往往愿意以较高的估值买入该股票;同理,在房地产方面,如果投资者认为未来持有该房产所带来的租金有显著的上涨预期,则往往也愿意以较低的租金收益率买入该房地产。没有增量资金,“资本利得”预期将被打破理论上,房地产、股票的价格变动,都由投资者对于现金流增长的预期推动。也有例外,比如在前两年的大牛市中,许多公司本身的盈利并没有显著超预期增长,但是在增量资金的影响下,股价的迅速上涨使得投资者有了一种“资本利得预期”。“资本利得”简而言之就是希望买卖金融产品获取差价收益,这种“资本利得预期”推动场外增量资金不断入场希望能够在股市赚得盆满钵满,最终当增量资金停止入市步伐,“资本利得”预期被打破时,“股灾”就发生了。最大区别在于流动性股票与房地产最大的区别在于流动性。股票作为一种高流动性资产其对各种变量因素的反应总是非常迅速,如管理层在2015年5月开始“去杠杆”后,6月市场即发生“股灾”;而房地产作为一种流动性较弱的资产,其对政策的反应速度往往比较滞后,如我们认为真正最早的全国性房地产救市政策源于2014年9月30日央行“鼓励商业银行最低7折房贷”,上海房地产却是在2015年4月左右启动,而大量二三线房地产直到2016年二季度才开始启动。两者流动性的差异也意味着,股市投资者可以在市场“由牛转熊”后,迅速卖出获取流动性,而楼市投资者特别是流动性极差的中小城市房地产投资者,当这个区域的楼市形成“不再上涨”的预期后,当地房地产市场会直接陷入“熔断”局面(此“熔断”是指流动性熔断,而非价格熔断)。因此,未来5年,我们认为投资A股显著优于投资三四线城市房地产。基于中小城市房地产市场极弱的流动性,我们建议投资者谨慎对待。2015年4月我们语重心长的在市场中首先提出“未来5年投资一线房地产优于A股”,而在全国楼市陷入疯狂的当下,我们认为增量资金疯狂进入三四线城市房地产市场的周期已经进入后半段。而在楼市竞争下凸显弱势的A股,我们认为最好的因素是“存量资金难以继续大幅度流出”,未来最大的利好是“投资者总会意识到,在流动性极差的中小城市房地产市场投资是不明智的”。相信高流动性,且长期收益率优于中小城市地产的A股总会迎来属于他的荣耀。声明:本文观点与赢家说无关。赢家说对文中陈述、观点保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证,请读者参考鉴别,并自行承担全部责任。文章由赢家说编辑整理首发,转载请注明来源。今日当家杨晓磊现任申万宏源研究所市场研究部高级分析师 。知名财经媒体常邀嘉宾。 上海交通大学金融硕士。现任申万宏源研究所市场研究部高级分析师。历任普华永道会计师事务所高级咨询顾问、国泰君安策略分析师、华安基金首席策略分析师。多家知名财经媒体常邀嘉宾。 对A股市场策略判断、大类资产配置方向有着较为鲜明的见解和认识。关注本公众号,听赢家说听杨晓磊:股评中最懂房地产 房评中最懂股票下周五,赢家说,不见不散! 赢家说致力于成为投资理财者的“思想智库”和“最强健脑房” 投资,不可能有专家,只有输家和赢家。读万卷书,不如行万里路。行万里路,不如赢家指路。听赢家说,做大赢家。

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