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深圳市房地产企业不得不知的土地增值税申报事项

2017-02-28 那角落 >>佟军

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房地产项目的开发必然会涉及到土地增值税的问题,深圳市地方税务局对于房地产开发项目的土地增值税管理颁布了《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程(试行)》(2015年第1号)。我们认为,对于房地产开发企业来说,要特别注意以下三个办税流程:

——



康达解读




第一

登记办税




初始登记

1、时间:

自取得房地产项目立项批文起三十日内办理

2、方式:

登陆电子税务局

前往主管税务机关办税服务厅

3、资料:

房地产项目立项批准文件;

土地受让合同;

《土地增值税项目登记表》;

项目开发计划(包含开发时间、竣工时间、分期开发计划等);

合作开发相关资料(包含合作方、分配比例、分配方式等);

税务机关要求提供的其他资料

补充登记

1、时间:

每次取得补充材料之日起三十日内办理

2、方式:

登陆电子税务局

前往主管税务机关管理科

3、资料:

建筑工程预算书;

建筑工程施工合同;

房地产预售许可证(录入全部可售房产信息,包含预售、现售房信息);

工程造价情况备案表、工程量清单;

建设工程项目竣工综合验收备案证明;

建筑工程竣工结算;

房屋测量成果报告表;

销售计划;

税务机关要求提供的其他资料

变更登记

1、时间:

信息变更后十日内办理更改

2、方式:

登陆电子税务局自行更改,并将更改情况反馈给主管税务机关


第二

预缴税款申报

【原则与方式】

先预征、后清算、多退少补


01

预征土地增值税的房地产开发企业


1、纳税义务发生时间

房地产开发企业:房地产销售合同签订的次月纳税期限内就该房地产销售价款全额计算预缴土地增值税。

2、滞纳金

未按规定预缴的,根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定,从规定的缴纳税款期限届满次日起,加收滞纳金。


02

可不预征土地增值税的房地产开发企业


1、管理方式:

申报前管理

2、不预征土地增值税的对象:

预计增值额不超过扣除项目金额20%的普通标准住宅项目。

3、申报资料:

预计收入测算表;

预计成本费用表;

土地使用权证及受让合同;

工程建筑承包合同;

.其他需要提交的资料

4、竣工结算、清算:

项目竣工结算后,只要符合可清算条件,主管税务机关应当立即进入清算程序,发送《税务事项告知书》,通知纳税人在90日内申报清算。


第三

土地增值税清算申报

土地增值税清算,是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定,自行计算房地产开发项目应当缴纳土地增值税额,根据已预缴土地增值税数额,确定补缴或退税额,填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款的行为。

01

清算主体:房地产开发项目以项目登记为单位

【注意】对开发期超过3年的项目,纳税人可以根据其开发进度,选择会计核算相对独立的部分进行分期清算,并将分期计划报送主管税务机关。对清算时房地产项目成本未完全确定或结算的,再次清算时可以将上次已清算的收入、成本费用合并清算,计算应当缴纳的土地增值税。

02

清算对象

1

【应当清算】

符合下列情形之一的,纳税人应当进行土地增值税的清算:

房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

直接转让土地使用权的。

(1)清算时间:满足清算条件之日起90日内。

【注意】分期清算:属于分期清算的,纳税人应当在项目完成销售、满足清算条件之日起90日内就剩余部分进行清算申报,完成全部项目的清算申报。

(2)填报《土地增值税清算申报表》,并缴纳税款。

(3)申请延后清算申报:存在工程结算或扣除项目凭证尚未完全取得的情形,纳税人可以向主管税务机关申请延后清算申报。延后清算申报的时间最长不得超过90日。





2

【可以清算】

对符合下列情形之一的,主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算:

已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的(起始时间为最后一张预售许可证取得时间);

申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

经主管税务机关日常征管工作中发现问题,认为需要进行土地增值税清算的;

广东省税务机关规定的其他情况





03

扣除项目


清算时计算扣除项目金额的应提供合法有效的凭证,否则不予扣除。



04

委托清算


清算申报可以委托中介机构,并由受托中介机构出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。



05

免征情形


纳税人建造普通标准住宅出售,经过清算增值额未超过扣除项目金额20%的,可以按照规定申请免征土地增值税。纳税人向主管税务机关递交《土地增值税清算申报表》和《退税申请表》办理退税。



06

注销


房地产项目和房地产项目公司的注销,按市地方税务局规定的注销程序办理。

转载:志合税务律师

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